租房MRD文档
练习作品，感受一下MRD文档的写法，请大佬们多多指教！
1文档说明
1.1文档目的
文档用于细化BRD文档，分析蘑菇租房App的相关市场环境和市场机会，收集、分析和定义目标用户及其特征，分析相关竞品，界定产品特征，帮助产品、研发、运营部等门了解产品。
1.2文档概要
文档说明；市场分析；用户分析；竞品分析；产品分析。
2市场分析
2.1市场背景
城市化进程和人口流入 从宏观层面来看，租房市场与城市化进程和人口流动两大因素高度相关。发改委数据显示，中国的城市化率在2018年底提升到了58.5%，城市人口已超过8亿，预计2030年城镇化率将会达到70%，而城市化的加速往往伴随着劳动力资源的重新配置，截至2018年底，全国流动人口规模约2.44亿人，逐渐向三大都市群和中西部省会城市汇聚，在大量的住宿需求的带动下，人口流入型城市的长租行业迅速将被激活，快速发展。
高房价和限购限贷政策 以北上广深为代表的资源优势城市从城市流动人口、尤其是年轻人群角度来看，房价难以高攀，且又有不同规则的限购政策；在购房资金和城市资历的双重门槛下，租房成为新晋市民的初始优选，且租房周期有延长趋势。房屋租赁市场仍有很大的发展空间。
2.2目标市场
蘑菇租房App致力于成为3亿人最信赖的租房生活平台，聚焦房屋租赁市场，长租行业中的品牌公寓运营及平台服务领域。解决房客好租房、租好房，房东易出租、易管理的问题。
2.3市场规模
根据艾瑞推算认为，2018年中国长租行业市场规模达到1.57万亿元水平，同比增长9.6%。未来几年中国长租行业的市场规模将保持持续增长的势头，预计在2020年其市场规模或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿。而国内B2C模式机构房东房屋持有量总共约在2500万间左右水平，其中头部规模型品牌公寓大约仅在140+万间左右，占整体租赁市场的比重仅约2%，目前行业还未出现龙头企业，预测未来在整体租赁房源供应量中占最大比例的仍是长尾的中小机构房东。链接租客及房东并提供SaaS管理系统服务的一体化平台仍有很大市场去开拓。
2.4市场现状及问题
房屋租赁市场目前是处于红海市场当中。由于对房屋租赁行业的一致看好，长租公寓在租房市场的崛起，使得这个市场一下子涌入了众多的参与者。
除了传统的租房中介如链家、我爱我家等，还有58同城、房天下等租房信息发布平台，还包括广大的B2C租房平台、互联网租房平台（类淘宝）等等，尤其是B2C租房平台、互联网租房平台是目前长租市场中最为活跃的参与者，使得短短的几年间这些参与者经历了市场的大起大落。
目前市场存在以下问题：
1）住房空置率偏高，房源多而分散，在房源端缺乏标准化的房屋规格与管理规范，房源与日渐多样化的租房人群之间长期处于匹配度不高的状态；
2）租房行业以中介服务为核心主体，缺失配套的租房服务体系，同时由于规范性不足，导致信息不对称、租住的撮合效率低，且有哄抬房租、强迫交易等“黑中介”问题屡屡发生；
3）用户体验长期没有得到足够重视，遭遇“黑中介”往往缺乏反馈通道，维权效果差，租房过程缺失有效的信用评价体系；
4）本质上为信息资源出售的传统中介收费模式在互联网信息时代已日渐陈旧，需要向服务型收费模式创新转变。
2.5市场前景
博思数据发布的《2019-2025年中国房屋租赁市场深度调研与投资前景研究报告》中讲述了目前一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%，已高于美国、日本、欧盟等国家和地区；一方面是大量空房闲置或者简易装修出租，一方面是大量年轻人找不到理想的家，资源的严重错配给长租市场发展提供了足够的空间。
虽然当前经济行情下行，且市场上玩家众多，但是人们对于安全舒适的居住环境一直是刚需，如果能构建一套完善的信用评价体系，并搭建规范真实房源管理服务平台，一定可以脱颖而出。
3用户分析
3.1目标用户
C端：长租公寓面对的主要客户年龄层在20-35岁，生活在一二线城市的青年群体，收入在6—20K，大专及以上学历，其特征越来越强调个性，有着很强的群体意识。
B端：1.长租房公寓的品牌运营商2.中介 3.个人房东
3.2用户需求痛点及动机
用户痛点:
C端：
1. 中介费高昂
2. 租赁市场混乱（如：中介鱼龙混杂，服务差；假房源横行）
3. 房东不守合约（如：擅自转租，提前毁约要求涨房租）
4. 法律保障不给力（如：租房遇到矛盾和冲突缺乏相关法律保障）
B端：
1. 客户管理难 （水电网煤）
2. 看房预约管理难
3. 客户签约时间难
4. 盈利点单少，盈利模式单一
5. 客源获取及营销困难
用户动机:
C端：提高租房效率，找到合适真实的房源，以及安全的居住环境，并且拥有健全的租后服务和隐私保护；
B端：提高房源管理效率，降低管理成本，快速出租房源，降低空置率，并匹配到优质租客群体。
3.3用户场景分析
C端：小李刚毕业留在一线城市工作生活，在工作闲暇之余打开蘑菇租房App，希望能够快速筛选找到公司附近或满足通勤需求的合适真实的房源，根据预算对比了几处信息，很快就预约了看房，实地查看时与图片介绍一致，当场就在线签约了，在这个城市有了自己的小窝。
B端：大壮是有出租房及管理房源需求的房东，现在有房屋空置出来，他打开蘑菇伙伴App快速进行房源发布，并合理的安排看房预约，就连水电费和租约都有相应提示，能够随时随地的合理的管理房源和租客，他觉得特别省心。
4竞品分析
4.1竞品的背景
4.2竞品分析
4.2.1自如：
为了满足各类人群的租住需求，目前自如已经推出了多重产品线，从找房到入住到住后管理的各方面需求都已全面覆盖，包括自如友家、整套出租、自如寓、自如旅居、自如服务、自如生活等频道。
4.2.2 58同城-租房：
58同城本身是一个综合性服务平台，58同城租房涵盖了所有房屋租住服务，包括住宅、写字楼、商铺、厂房车位等；但主要都是C2C模式，各方面服务都无法得到很好的保障；2016年58同城房产针对年轻白领租客群体正式推出"品牌公寓馆"产品，结合了各大公寓品牌，整合市场优质好房，提供一个检索、预约房源的入口，使广大租客可享受简单、便捷的一站式公寓租房体验。
4.2.3用户流量规模：
从累计下载量来看，58同城是十亿数据量级、自如是千万数量级。
从最近日均下载量来看，58同城是百万数据量级、自如是日均下载量数万。
从上面的数据对比，可以初步估算在流量上基本无法与58同城抗衡，甚至还不如长租公寓垂直电商自如的流量，58同城除了租房外，还有很多其他的低频业务如招聘、二手车、跳蚤市场、本地服务等，通过种类数量大来补齐整体流量。
从租房流量到有效促成租房交易量来看，在相同的租房业务流量下，由于房源的真实性，自如等租房APP的转化率至少要比58同城之类的要高数倍以上。
4.2.4功能对比
从产品功能上看，两款产品都能很好的满足用户核心需求，相对而言，自如的功能覆盖面更广，能够满足租客的兴奋点，例如搬家服务；而线下活动，社区交友等功能，给租客下班之余的提供了生活娱乐服务；智能家居管理为租客提供方便快捷的租住环境；而58作为信息发布平台，由用户发布房源信息，内容良莠不齐，所以提供房源纠错及举报功能，并且存在浏览记录，方便用户进行反复查看对比，直到挑选到满意的房源。
4.2.5 SWOT分析
自如：
58租房：
蘑菇租房：
5 产品需求分析
5.1产品的定位
蘑菇租房（C端）：定位为互联网租房平台，通过互联网技术推动长租租房行业形成良性循环的生态环境，为整个社会带来极致的租住体验。
蘑菇伙伴（B端）：自带流量的公寓SaaS服务平台。
5.2 产品的核心功能
C端：通过整合城市房屋租赁资源，为白领租房提供多元化的产品和服务，创建互联网时代租房生态产业链。
B端：蘑菇伙伴专业公寓管理系统，面向租房经营者或企业，为市面上分散式、集中式等各类租赁物业，提供房源、客源、业主、资金、交易等。
后台：给蘑菇租房公司内部的员工日常办公使用的管理后台，提供数据支撑。
5.3 蘑菇租房（C端）
5.3.1产品结构图
5.3.2 功能性需求
从图看出，C端结构分为4大板块，【首页】、【心愿单】、【看房行程】、【个人中心】。
1、【首页】为APP的主要模块，提供房屋查询、专题活动入口、线上选房、线上预定、线上咨询、通勤找房、附近找房等主要功能；
2、【心愿单】为APP的拓展模块，提供房源推荐、拨号记录、收藏房源、房源浏览记录的功能；
3、【看房行程】为用户提供预约时间，行程安排，方便用户掌握看房安排；
4、【个人中心】，是为用户提供查看或编辑个人资料、钱包、账单、订单、售后、系统设置的功能；
5.3.3产品路线图
5.4 蘑菇伙伴（B端）
5.4.1产品结构图
5.4.2产品路线图：
5.4.3产品功能性需求
5.5内部管理后台
5.5.1产品结构图
5.6总体非功能性需求
1、 性能需求
a) 响应时间：
启动页等待时间不能太久
定位系统从点击到第一个界面显示出来所需要的时间不得超过300毫秒。
在网络畅通时，拨号连接GPRS网络所需时间不得超过5秒。
在网络畅通时，电子地图刷新时间不超过10秒。
在非高峰时间根据特定条件进行搜索，可以在3秒内得到搜索结果，无结果时不要直接给出无结果显示，可为用户提供推荐数据。
b) 精度：
定位精度误差不超过80米。
2、 可靠性需求
a) 对输入有提示，数据有检查，防止数据异常。
b) 系统健壮性强，应该能处理系统运行过程中出现的各种异常情况，如：人为操作错误、输入非法数据、硬件设备失败等，系统应该能正确的处理，恰当的回避。
c) 在按钮上写动作，一般是涉及到删除和钱
3、 兼容性需求
a) 替换关系数据库系统的平均时间不超过2小时，并且保证没有数据丢失。
b) 系统应支持Oracle, DB2 数据库系统;
c) 系统应支持IOS，Android , windows操作系统;
d) Android/iOS最低/最高支持版本
4、 安全性需求
a) 严格权限访问控制，用户在经过身份认证后，只能访问其权限范围内的数据，只能进行其权限范围内的操作。
b) 提供运行日志管理及安全审计功能，可追踪系统的历史使用情况。
5、 可用性需求
a) 有些农村地区网络质量差，带宽小。在网络环境差的条件下保证系统的可用性等。
b) 数据不足：收集搜索的关键字，反馈给运营添加数据
c) 数据过多：收起而不是直接隐藏多余数据，筛选是一个不错的办法
d) 错误：明确告诉用户错误在哪，帮助用户修正错误，比如登录注册时提示用户哪些内容错误
e) 如果一定要输入，想办法简化输入步骤，帮助输入（给出建议）
f) 因为意外情况程序中断了，保存现场，让用户下一次继续操作，比如闪退了，但是不能用户操作后再保存，因为可能来不及了，没有电、程序崩溃，需要采用定时保存的方式，降低损失
6、 可维护性需求
a) 从接到修改请求后，对于普通修改应在1~2天内完成；对于评估后为重大需求或设计修改应在1周内完成。
b) Bug修改按照严重程度优先级修改，90%的bug修改时间不超过1个工作日，其他不超过2个工作日。
7、 数据保密需求
网络传递数据应经过加密。需要保证数据在采集、传输和处理过程中不被偷窥、窃取、篡改。业务数据需要在存储时进行加密，确保不可破解。
